¿Cómo cancelar una hipoteca ya pagada?

Terminar de pagar tu préstamo hipotecario es uno de los mayores hitos financieros en la vida de cualquier propietario. Sin embargo, pagar la hipoteca no significa que esté cancelada registralmente.

Si estás buscando cómo cancelar una hipoteca ya pagada, cómo eliminar la carga hipotecaria del Registro o cómo dejar tu vivienda libre de cargas, esta guía responde exactamente a esa intención: qué debes hacer, cuánto cuesta y cómo evitar errores.

¿Qué significa cancelar una hipoteca ya pagada?

Cuando finalizas el pago de tu préstamo, la deuda con el banco desaparece pero la hipoteca sigue inscrita en el Registro de la Propiedad.

Es decir: financieramente has cumplido, pero jurídicamente la carga sigue existiendo hasta que realizas la cancelación registral de la hipoteca.

Por eso, si quieres:

• Vender tu vivienda
• Solicitar una nueva financiación
• Reunificar deudas
• Dejar la propiedad lista para una herencia

Necesitas cancelar la hipoteca en el Registro, incluso aunque ya esté totalmente pagada.

A continuación te explicamos, de forma clara y realista, cómo cancelar una hipoteca pagada correctamente.

1. Solicitar el certificado de deuda cero

El primer paso para cancelar una hipoteca ya pagada es solicitar a tu entidad financiera el certificado de saldo cero o carta de pago.

Este documento acredita que el préstamo está completamente liquidado y que no existe ninguna cantidad pendiente.

2. Otorgar la escritura pública de cancelación ante notario

Aunque la deuda esté extinguida, la cancelación debe formalizarse en escritura pública.

En la notaría comparece el apoderado del banco para otorgar la carta de pago y declarar extinguida la garantía hipotecaria. Ese acto se recoge en escritura pública de cancelación. Este paso es imprescindible: sin escritura notarial no puede practicarse la cancelación en el Registro.

3. Liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

La cancelación de hipoteca está sujeta al IAJD, pero actualmente se encuentra exenta de pago. Es decir, no se abona cantidad alguna, pero sí debe presentarse el modelo correspondiente en la comunidad autónoma. Este trámite es obligatorio antes de acudir al Registro. No presentar el impuesto, aunque esté exento, puede paralizar la inscripción.

4. Inscribir la cancelación en el Registro de la Propiedad

Aquí es donde se produce la cancelación efectiva. Una vez el registrador practica el asiento de cancelación, la vivienda queda oficialmente libre de cargas.

¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca ya pagada en España?

En España, estos costes no son libres. Están regulados por aranceles oficiales y normativa específica, lo que permite estimar con bastante precisión cuánto puede costar:

El certificado de deuda cero: sin coste legal

La entidad financiera está obligada a emitir este documento sin cobrar comisión. Esta obligación deriva del marco de transparencia bancaria y de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Si el banco intentara repercutir un coste por este certificado, sería reclamable.

El coste notarial: regulado por arancel

El precio no lo fija cada notaría libremente, sino que está regulado por el Real Decreto 1426/1989, que establece el Arancel Notarial.

El importe depende de la responsabilidad hipotecaria inscrita en la escritura original (capital, intereses y costas garantizadas), no de lo que hayas terminado pagando.

En la práctica, para una hipoteca media en España, el coste podría situarse entre 80 € y 250 €. En préstamos de mayor cuantía puede ser algo superior debido al sistema de tramos arancelarios.

La inscripción en el Registro de la Propiedad

Como hemos explicado, es en este momento cuando se produce la cancelación efectiva de la hipoteca. Hasta que la escritura de cancelación no se inscribe en el Registro de la Propiedad, la carga hipotecaria sigue apareciendo vigente frente a terceros.

El coste de inscripción está regulado por el Real Decreto 1427/1989, que aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad. No se trata de un precio libre, sino de un importe fijado por tramos en función de la responsabilidad hipotecaria inscrita (no del capital pendiente ni del importe que finalmente hayas pagado).

En términos generales, para una hipoteca media de vivienda habitual, el coste suele situarse entre 150 € y 400 €.

El impuesto: sujeto pero exento

La cancelación de hipoteca está sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, según el Real Decreto Legislativo 1/1993, pero se encuentra exenta de pago. Es importante entender esto: no se paga impuesto, pero sí debe presentarse el modelo correspondiente en la comunidad autónoma.

No hacerlo puede retrasar la inscripción registral.

¿Es obligatorio cancelar una hipoteca ya pagada?

No es obligatorio por ley, pero sí altamente recomendable.

Si no cancelas la hipoteca registralmente:

• La carga seguirá apareciendo en una nota simple.
• Puede retrasar una compraventa.
• Puede generar complicaciones en una herencia.
• Podrías pagar más si necesitas cancelarla de forma urgente.

Cancelar una hipoteca ya pagada es, en realidad, cerrar correctamente el ciclo financiero de tu vivienda.

Entonces, ¿cuánto cuesta realmente?

Si el propietario realiza el trámite personalmente, el coste medio real en España suele situarse entre 300 € y 600 € para una hipoteca estándar.

Si se contrata una gestoría para realizar el trámite completo, el coste total puede elevarse a una horquilla aproximada de 400 € a 1.000 €, ya que los honorarios de gestoría no están regulados y varían según provincia, volumen de gestión y complejidad del expediente. En grandes capitales o en operaciones con urgencia, el coste suele situarse en la parte alta del rango.

Diferencia entre pagar la hipoteca y cancelar la hipoteca

Esta es una de las confusiones más comunes en búsquedas informacionales.

• Pagar la hipoteca → extingue la deuda.
• Cancelar la hipoteca → elimina la carga en el Registro.

En resumen, si solo pagas, pero no cancelas registralmente, la propiedad sigue apareciendo gravada. Por eso, si estás buscando cómo cancelar una hipoteca ya pagada, lo que realmente necesitas es completar el trámite registral.

¿Conviene hacerlo por tu cuenta?

Puedes cancelar una hipoteca ya pagada por tu cuenta. Es legal y posible.

Pero muchas personas prefieren apoyo profesional cuando:

• No quieren desplazarse varias veces.
• Quieren evitar errores documentales.
• Desean asegurarse de que la cancelación queda correctamente inscrita.
• Buscan optimizar costes.

En Alivia Finance somos expertos en cancelación de deudas y revisamos cada caso para que la cancelación de tu hipoteca ya pagada se realice de forma ágil, transparente y sin sobrecostes innecesarios.

Si quieres información personalizada, puedes consultar nuestro servicio para cancelar hipotecas y resolver tu caso concreto.